Devenir propriétaire est un rêve que caressent bon nombre de gens. Outre le fait d’être un patrimoine immuable, un bien immobilier peut générer des revenus. Le fait est que l’accession à la propriété reste un chemin semé d’embuches. Sans un financement conséquent, il est en effet difficile d’acheter un logement. La sous-location professionnelle se présente alors comme une option moins onéreuse et pourtant prometteuse en bénéfices. Tour d’horizon sur la sous-location professionnelle.

Cet article n’est pas une recommandation ou du conseil sur ce que vous devriez faire ou sur la légalité de ces actions. Avant de passer à l’action, contactez des professionnels pour vous assurer de travailler en toute conformité.

Qu’est-ce que la sous-location professionnelle ?

Achat immobilier

Dans le secteur privé, la sous-location est presque devenue monnaie courante. Au départ, elle servait surtout à dépanner certains étudiants le temps que ces derniers trouvent un logement. Dans la pratique, le titulaire du contrat de bail principal met en sous-location le bien qu’il loue. Ainsi, le sous-locataire traite non pas avec le propriétaire, mais avec le locataire-bailleur. En outre, le contrat de bail reste au nom du locataire principal. Chez les particuliers, la sous-location d’une habitation permet surtout de conserver un bail. Cette pratique leur épargne également les pertes financières en cas d’éventuelles absences prolongées.

D’une manière générale, un titulaire de contrat de bail a la possibilité de sous-louer son logement à un autre tiers. Comme cette pratique implique des contreparties financières, il devient le bailleur du sous-locataire. En tant que tel, c’est lui qui perçoit le loyer. Il le reverse ensuite au titulaire du droit de propriété de l’habitation. Habituellement, le loyer en sous-location se caractérise par un versement d’argent (virement, espèce ou chèque). Il arrive que le locataire héberge un tiers et qu’en contrepartie, celui-ci lui propose des heures de travail. Ce second cas reste toutefois très rare.

Notez qu’un hébergement gratuit ne rentre pas dans le cadre d’une sous-location. C’est d’ailleurs en raison des avantages financiers qu’elle apporte que cette pratique séduit de plus en plus de locataires. Certaines plateformes telles qu’Airbnb étendent même leurs services à cette nouvelle branche de l’immobilier. Ainsi, la sous-location à titre pro est devenue une opportunité intéressante pour ceux qui souhaitent se constituer une rentrée d’argent secondaires.

Les conditions à respecter

Dans les faits, un modèle de sous-location classique n’apportera pas véritablement de bénéfices au titulaire principal d’un bail. Il ne suffit pas de signer un contrat de bail sur des appartements pour les sous-louer à d’autres particuliers. Afin d’exercer en toute légalité une activité dans la sous-location professionnelle, détenir un statut professionnel est obligatoire. Vous aurez ainsi la possibilité de proposer un loyer supérieur à celui de votre contrat de bail. Vous ne serez évidemment pas titulaire des biens que vous mettez en sous-location. En revanche, vous dégagerez des bénéfices grâce à cette pratique sans pour autant acheter les biens.

Afin de rentabiliser cette offre de service, se constituer un réseau dans la sous-location pro reste toutefois nécessaire. Si vous êtes agent immobilier, faire de la sous-location pro vous sera profitable. En tant que particulier, en revanche, il vous faudra établir un bail professionnel pour pratiquer légalement cette activité.

Quelle est la différence par rapport à un achat immobilier ?

La sous-location d’un bail commercial apporte de nombreux avantages. En outre, elle vous permet de générer des revenus annuels conséquents. Certaines conditions sont néanmoins à respecter pour exercer cette prestation en toute légalité. Au moment de vous lancer, vous serez également confronté à de nombreux obstacles. Le premier d’entre eux sera notamment l’acquisition du premier local à exploiter. C’est parfois pour cette raison que certains priorisent l’achat immobilier avant la sous-location. Le fait est que les démarches à suivre pour devenir proprio sont complexes. Qui plus est, l’achat d’un logement (maison ou appartement) nécessite un budget conséquent. Par ailleurs, les propriétaires eux-mêmes doivent se plier à de nombreuses réglementations s’ils souhaitent louer leurs biens.

Rappelons que le propriétaire qui met son bien en location s’expose toujours à de nombreux risques. Il peut par exemple faire face à des problèmes de loyers impayés, vacances sur de longues périodes, etc. L’administration d’un bien est donc stressante et elle engage des coûts conséquents.

À l’inverse, la sous-location se révèle plus accessible. Vous n’aurez pas à investir un budget conséquent pour acquérir un bien. Le tout consiste à trouver un logement à louer. Vous aurez ensuite la possibilité de mettre celui-ci en sous-location et d’en percevoir un loyer.

Étant donné que le bien à exploiter ne vous appartient pas, il vous faudra avoir l’approbation du propriétaire. D’autre part, la sous-location professionnelle reste soumise à différentes réglementations. Outre l’autorisation écrite du titulaire de l’acte de propriété pour l’exploitation du contrat de bail commercial, le montant du loyer doit rester inférieur ou égal à celui du bail principal. Un locataire n’est également pas autorisé à sous-louer sur une durée qui excède celle convenue dans son contrat de bail.

Quelle est la différence par rapport à une conciergerie ?

Être le titulaire du titre de propriété vous autorise à louer votre bien sur une durée plus ou moins longue. A contrario, la sous-location ne permet qu’un hébergement sur une courte durée. D’une certaine manière, pratiquer cette activité à titre professionnel vous impose de chercher un proprio et un sous-locataire. Étant titulaire du contrat de bail principal, vous déchargez toutefois votre propriétaire des risques liés à la location du logement.

Le bail professionnel

Si vous n’êtes pas agent immobilier, la mise en place d’un bail professionnel sera obligatoire. À cet effet, vous devez créer une société, dont l’offre de service principale sera la gestion des logements en sous-location. Précisons que seul un avocat est autorisé à rédiger un bail professionnel. Ce dernier se présente sous la forme d’un contrat technique. Il présente généralement les modalités de partenariat entre le locataire principal et son bailleur. Cela nécessite évidemment un premier investissement, celui-ci est estimé à environ 2 000 €. Toutefois, le bail professionnel ainsi rédigé servira dans la sous-location de différents types de logements.

Les services de conciergerie

Détenir un contrat de bail professionnel vous permet de gagner la confiance du propriétaire. Malgré tout, votre activité de sous-location pro ne sera pas comparable à celle d’une entreprise de conciergerie. Cette dernière joue surtout le rôle d’entremetteur entre le bailleur, qui est son client principal, et le locataire de celui-ci. Concrètement, une entreprise de conciergerie ne propose pas de sous-location. Ses prestations se rapportent à la bonne gestion de la location du bien de son client. En outre, elle ne perçoit rien sur le loyer des locataires. Ses services sont uniquement payés en fonction des offres auxquelles le proprio souscrit dans son contrat.

D’une manière générale, c’est cette entreprise qui s’assure de la satisfaction des locataires saisonniers. Grâce à son carnet d’adresses bien rempli, une conciergerie peut fournir des services annexes à la location du logement. Ainsi, il devient possible au bailleur de proposer des services classiques tels que l’intervention en urgence d’un plombier, etc. Pour autant, le locataire-bailleur peut aussi faire appel aux services d’une entreprise de conciergerie. Cette dernière est, par exemple, en mesure de lui trouver des sous-locataires. Accessoirement, elle fournira des services pour gérer les prestations annexes (ménage complet, remises des clés, etc.).

Quels sont les bénéfices et inconvénients pour les propriétaires ?

Offrir une prestation en tant que locateur-bailleur est loin d’être une partie de plaisir. Trouver un propriétaire et le convaincre de louer sur Airbnb est par exemple des plus difficile, et pour cause. Un proprio est souvent réticent à confier son bien à un locataire-bailleur. Il émet notamment plus de réserve du fait que ce dernier mettra le logement en sous-location à un inconnu. Comme le contrat de bail initial ne le lie qu’au locataire principal, il ne passera aucun accord avec le sous-locataire. En outre, il devra se fier au jugement du locataire-bailleur quant à la sélection des candidats qui occuperont son bien. Les risques de litiges sont ainsi plus élevés pour le propriétaire avec le contrat de sous-location de son logement.

Le fait est que le propriétaire a également tout à y gagner en autorisant la sous-location. D’abord, le locateur-bailleur reste son contact principal. Le contrat de bail signé entre les deux partis le préserve normalement de tout problème de loyer impayé. Le locataire-bailleur est ainsi tenu de s’acquitter du loyer convenu dans son contrat de bail même s’il ne trouve aucun sous-locataire. À part cela, il reste responsable du bien qu’il exploite dans le cadre d’un contrat de bail commercial. C’est donc à lui de payer pour les éventuelles détériorations sur ledit logement. En étant conscient des risques auxquels il s’expose, le locataire-bailleur a ainsi tout intérêt à choisir avec minutie ses sous-locataires.

Est-ce que la sous-location professionnelle est légale ?

À partir du moment où vous êtes propriétaire de votre logement, vous êtes libre d’en faire ce que vous voulez. Un bailleur a, par exemple, la possibilité de proposer légalement son bien en sous-location sur Airbnb. La situation est, en revanche, plus complexe si vous souhaitez exercer une activité de locataire-bailleur.

Afin de proposer légalement une sous-location professionnelle sur Airbnb, vous devez au préalable avoir un accord écrit du propriétaire.

Générer facilement des bénéfices dans l’immobilier, devenir rentier avec la sous-location, etc. Telles sont les affirmations que vous pouvez trouver sur internet lorsqu’il s’agit de sous-location. La réalité est pourtant toute autre si vous ne mesurez pas les risques liés à votre projet. Pour que le service proposé sur Airbnb reste légale, le loyer que vous percevez devra être égal ou inférieur à celui stipulé dans votre contrat de bail principal. En outre, la sous-location ne vous permettra pas de générer des bénéfices substantiels. Ce n’est qu’en l’associant à une activité formelle en parallèle qu’elle vous aidera à dégager une rentrée d’argent intéressante.

Par ailleurs, la sous-location reste soumise à de nombreuses réglementations qu’il est important de connaître avant de se lancer. Les lois qui encadrent cette prestation sur Airbnb sont en constante évolution.

Par exemple pour la sous-location d’un appartement, vous devez vous informer sur le règlement de la copropriété. Il convient aussi de s’enquérir des réglementations en vigueur dans votre lieu de résidence concernant la location courte durée. Si votre région autorise les locations saisonnières, vérifiez qu’aucune clause d’habitation bourgeoise n’interdit cette pratique dans votre copropriété. Comme évoqué plus haut, l’exploitation légale d’un contrat de bail commercial implique aussi d’avoir un statut professionnel spécifique.

Comment obtenir sa première propriété en sous-location pro ?

Vous vous êtes renseigné sur les lois qui régissent la sous-location de courte durée, et vous souhaitez vous lancer ? Commencez par chercher l’habitation qui convient le mieux à votre projet. Choisissez idéalement un emplacement qui séduit les touristes. Vous devez ensuite réussir à convaincre le proprio de vous faire un contrat de bail et de sous-louer son bien.

Comment trouver le bien ?

Prestation de haute qualité

Avoir une bonne stratégie est crucial pour réussir dans la sous-location en tant que pro. Une formation sur le secteur commercial et l’immobilier vous sera d’une grande aide. Avant tout, vous devez comprendre qu’un sous-locataire travaille à la manière d’un commercial. En outre, il doit communiquer et faire le marketing de ses services.

Se développer un réseau d’investisseurs permet en outre d’augmenter ses chances de trouver des biens à sous-louer. Pour ce faire, le locataire-bailleur doit être constamment actif sur le marché de l’immobilier. Dès qu’il sera autorisé à exploiter de son contrat de bail commercial, il devra assister à des salons immobiliers. Rejoindre des groupes d’investisseurs immobiliers et se faire connaître au sein de ces communautés sont aussi des étapes incontournables.

Prospecter à l’instar d’un véritable commercial est le meilleur moyen de trouver un bien à sous-louer. C’est d’ailleurs pour cette raison que suivre une formation préalable est préférable avant de se lancer. Lorsque vous aurez les bons arguments pour vendre vos services, rien ne vous empêchera de contacter directement des propriétaires.

Qu’il s’agisse d’un local, d’un appartement ou d’une maison, tout type de bien est bon à prendre pour commencer. Une fois vous être parfaitement établi sur le marché de la sous-location professionnelle, vous pourrez toujours affiner vos critères.

Comment convaincre le propriétaire ?

Décrocher un contrat de sous-location est bien plus compliqué qu’il n’y paraît. Pour réussir à convaincre, vous devez être bon vendeur. C’est pourquoi suivre une formation de commercial peut vous être bénéfique.

Le tout consiste généralement à avancer les bons arguments. En quoi vous laisser exploiter un contrat de bail commercial en sous-location sur son bien serait-il profitable au propriétaire ? Le risque si vous ne présentez pas les bons avantages serait que le propriétaire sous-loue lui-même son bien.

Savoir parler et mettre en avant son potentiel est donc indispensable. Face à un futur bailleur hésitant, faites-lui comprendre que vous vous souciez de son bien autant que de lui. Avec un locataire classique, le logement risquerait de subir des dégâts plus ou moins importants. Placez-vous en tant qu’entreprise et garantissez au propriétaire un bien qui restera toujours en parfait état. Proposer des services de sous-location en préservant l’état des biens ne peut qu’être favorable pour votre entreprise.

Avancez aussi le fait qu’en tant que locataire principal, vous vous engagez à respecter les termes du contrat de votre bail. En outre, les loyers dus au propriétaire seront toujours payés en temps et en heure.

Par ailleurs, une location courte durée n’est pas comparable à une location longue durée. Dans un contrat de bail commercial, le propriétaire se déchargera des tâches chronophages relatives à l’administration de son local. Faites-lui savoir qu’avec votre service de sous-location, il n’aura, par exemple, pas à s’occuper de la publication des annonces sur Airbnb. La propreté du logement ainsi que toute la gestion relative à la sous-location seront à votre charge. En bref, le propriétaire préservera l’état de son bien tout en percevant régulièrement un loyer.

Combien coûte le lancement du service de sous-location ?

Avant le lancement de votre service de sous-location, vous aurez à créer votre entreprise. Outre la déclaration de cette dernière au greffe du tribunal, il vous faudra remplir le CERFA 14004. C’est le document relatif à la déclaration en mairie pour une activité de location courte durée.

Pour une habitation située dans une ville de plus de 200 000 habitants, effectuer un changement de destination sera demandé au propriétaire. Cette démarche permet de transformer son logement en local commercial. Il vous sera ensuite possible de signer le contrat de bail commercial permettant l’exploitation dudit local.

Toutes ces démarches ont évidemment un coût. Pour autant, vous n’avez pas forcément besoin d’un prêt bancaire pour commencer. Il est même possible de suivre une formation qui vous permette de commencer votre activité sans recourir aux banques.

Les frais de société et d’aménagement du bien, la caution et le loyer constitueront le plus gros de votre budget. Comme il s’agit d’éléments très variables, définir un budget précis pour le lancement d’un service de sous-location est complexe. En revanche, des astuces vous permettent d’alléger autant que possible votre investissement.

Privilégier les biens déjà meublés réduit, par exemple, les dépenses liées à l’ameublement du logement à sous-louer. Le fait est que les cautions sur ces types de propriétés sont souvent plus élevées (1 ou 2 mois de loyer). Si vous êtes un bon négociateur, vous réussirez peut-être à avoir un compromis sur votre contrat de location. Dans la même optique, cibler des biens équipés aide aussi à réduire les dépenses. Une autre solution consiste à louer un bien nu et convaincre le propriétaire de le meubler gratuitement. Sinon, vous pouvez toujours louer les meubles pour votre bien nu sur une courte durée.

Comment mettre en ligne sa première annonce ?

Votre loyer assuré pour longtemps

Vous avez enfin décroché votre premier contrat de bail commercial et vous cherchez des sous-locataires ? Le plus pratique pour commencer sera de déposer des annonces sur les principales plateformes de réservation en ligne. Privilégiez aussi les sites d’annonces payantes.

N’oubliez pas, vous démarrez votre offre de service. Aussi il sera important de vous faire de la publicité et de faire connaître votre entreprise. Pour ce faire, la distribution multicanal est la meilleure stratégie à adopter. Cela optimisera votre taux d’occupation et fera grimper le taux de vos réservations en ligne.

Afin de séduire les potentiels clients, il convient toutefois de proposer un tarif abordable par nuitée dans un premier temps. Une fois que votre service sera bien lancé, vous pourrez toujours réviser vos prix à la hausse. Orientez-vous également sur des sites de voyage niche. Et enfin, pensez à toujours soigner vos annonces pour séduire les potentiels clients.

Quelles sont les plateformes pour louer les logements en courte durée ?

Réussir une sous-location en courte durée nécessite de la patience. Pour autant, appliquer une bonne stratégie marketing peut rapidement booster votre affaire. C’est pourquoi il est préférable de vous inscrire sur des plateformes de renoms tels qu’Airbnb en priorité. N’oubliez pas de proposer vos services de sous-location sur les sites tels qu’Abritel, TripAdvisor, HomeToGo ou encore Booking.com. Avoir de la visibilité sur ces plateformes spécialisées en réservation en ligne augmente largement vos chances de trouver des sous-locataires. Qui plus est, lorsque vos prestations satisfont les clients, ceux-ci ne manqueront pas de le faire savoir. Plus vous gagnerez des avis positifs, plus vous séduirez.

Comment optimiser ses annonces ?

Pour lancer son activité dans la sous-location pro, il ne suffit pas de s’inscrire sur les plateformes susmentionnées. À l’instar de Google, ces sites utilisent des moteurs de recherche spécifiques. Si vous souhaitez apparaître dans les résultats de recherche de ces plateformes, il faudra donc optimiser vos annonces.

Avant toute chose, soignez les photos qui accompagnent vos annonces. Si nécessaire, octroyez-vous les services d’un photographe professionnel. Une bonne présentation du local que vous proposez aura plus de chance de capter l’attention des clients.

Comme une annonce s’accompagne généralement d’un descriptif, travaillez également ce dernier. Et enfin, renseignez vous sur les équipements que les sous-locataires attendent et aménagez votre logement en conséquence.

Est-il utile de créer un site internet pour avoir des réservations directes ?

Comme évoqué plus haut, une stratégie de distribution multicanale augmentera vos chances de trouver des sous-locataires. Les plateformes de réservation en ligne mentionnées plus haut ne devront servir que de tremplin au déploiement de vos annonces. Lorsqu’elles vous auront permis de vous faire un nom dans le secteur de la sous-location professionnelle, créez votre propre site. Grâce à ce dernier, vous recevrez des réservations directes. Qui plus est, cela vous évitera de payer les commissions prélevées généralement sur les plateformes classiques.

Disposer d’un site pour recevoir des réservations directes se révèle intéressant, car cela vous aide à vous constituer des visiteurs réguliers. Plus de visites sur votre propre site augmenteront votre taux de réservation. Un nombre de réservations élevé vous permettra ensuite de consolider les revenus que génère votre contrat de bail commercial.

Quelle rentabilité pour un service de sous-location professionnelle ?

Payer

Après la signature du contrat de bail avec le propriétaire, se lancer dans l’exploitation du local est la prochaine étape. La sous-location est une prestation qui ne nécessite pas d’avoir un budget initial élevé. Des solutions vous permettent même d’alléger ce dernier. Malgré tout, la rentabilité de votre activité de sous-location professionnelle dépendra des ressources que vous emploierez.

Avant d’engager les ressources nécessaires, commencez par définir la rentabilité moyenne des sous-locations courte durée dans votre région. Celle-ci vous donnera un aperçu des bénéfices potentiels que votre activité est susceptible de vous apporter.

Le temps consacré à une location est proportionnel à sa rentabilité. En outre, plus un logement sera rentable, plus il sera chronophage de le gérer. C’est justement le cas dans la location courte durée. Vous en tenir à un seul contrat de bail commercial risque de ne pas vous apporter les bénéfices attendus. Afin d’optimiser votre rentrée d’argent, il sera nécessaire de gérer deux ou plusieurs biens locatifs en même temps. Or, cela impliquera également un travail logistique conséquent. Même si en ayant suivi au préalable une formation en gestion, vous risquez rapidement de vous retrouver sous l’eau. Si la sous-traitance n’est pas une option, l’utilisation d’outils d’automatisation se révèle pratique et économique. Cela vous déchargera de certaines tâches tout en conservant vos bénéfices.

Vous aurez, par exemple, besoin d’un système performant de gestion de propriété. Un outil de tarification dynamique optimisera vos prix de sous-location en fonction des tarifs du marché. Un processeur de paiement se chargera de la réception des paiements de vos clients à votre place.

Quelle forme juridique choisir ?

Exercer en toute légalité

Faire de la sous-location en tant que pro nécessite d’avoir un statut commercial. Il vous faudra donc créer une entreprise légale. Vous avez le choix entre une SA, une SAS ou une SARL. Afin de limiter les frais pour gérer et créer votre entreprise, vous pouvez aussi vous déclarer Auto-entrepreneur.

Si vous choisissez d’exercer en tant que micro-entreprise, votre chiffre d’affaires sera limité à 72 000 €. Ce CA constituera vos prestations de services. Les charges afférées à votre entreprise se calculeront, quant à elles, suivant les revenus que vous génèrerez. En SA, SAS ou encore SARL, en revanche, seuls vos bénéfices et revenus de gérant feront l’objet de taxations. Ce type de statut commercial vous permettra ainsi de déduire les charges courantes, les investissements, etc.

Dans tous les cas, vous aurez à déposer une déclaration du service offert auprès du greffe du tribunal. Notez que chaque statut offre à la fois des avantages et des inconvénients. Le mieux pour choisir le profil commercial idéal sera de demander conseil auprès d’un comptable ou d’un juriste. Il serait aussi intéressant de suivre une formation auprès du Tribunal de Commerce et de la CCI. Suivre une formation dans la sous-location professionnelle vous permettra d’acquérir de meilleures bases pour bien gérer vos locations.